ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PARA OBTER ESCRITURA DEFINITIVA PODE SER PROPOSTA A QUALQUER TEMPO

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A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou o prosseguimento de ação de adjudicação compulsória de imóvel adquirido em 1984 por meio de compromisso de promessa de compra e venda. Para os ministros, como não existe previsão legal sobre o prazo para o exercício desse direito, ele pode ser realizado a qualquer momento. Continuar a ler

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COMPRADORA DESISTENTE TERÁ DE PAGAR TAXA DE OCUPAÇÃO POR TODO O TEMPO EM QUE FICOU NO IMÓVEL

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Uma compradora de imóvel que pediu rescisão do compromisso de compra e venda por não conseguir pagar as parcelas terá de indenizar a construtora por todo o tempo em que esteve na posse do bem. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que levou em conta as peculiaridades do caso.

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TRIBUTAÇÃO SOBRE “LUCRO” DECORRENTE DA VENDA DE IMÓVEL É AUMENTADA

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Pela Medida Provisória nº 692, que ainda deverá ser levada a análise pelo Congresso Nacional, foi majorada a alíquota de 15% que é aplicada na tributação dos “ganhos de capital”. Continuar a ler

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PROMITENTE VENDEDOR TAMBÉM RESPONDE POR DÉBITOS DE CONDOMÍNIO GERADOS APÓS A POSSE DO COMPRADOR

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A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, no caso de contrato de promessa de compra e venda não levado a registro, tanto o vendedor quanto o comprador podem responder pela dívida de taxas de condomínio posteriores à imissão deste último na posse do imóvel.  Continuar a ler

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MERCADO IMOBILIÁRIO – INFOGRÁFICO

Mercado Imobiliário - Faça a Escolha Certa Infográfico: Infografico_Mercado_imobiliario criado por Infomoney – Informação que vale Dinheiro

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DICAS PARA POTENCIALIZAR A NEGOCIAÇÃO DO SEU IMÓVEL

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Na minha atuação como consultor imobiliário, uma das atividades mais comuns é acompanhar clientes durante suas visitas aos imóveis que pretendem adquirir. E, inevitavelmente, na esmagadora maioria dos casos, os clientes manifestam suas opiniões, sejam positivas ou negativas, sobre os mais variados aspectos.

É certo que dentre todos esses aspectos, em muitos casos o proprietário do imóvel à venda não tem nada que possa fazer, como por exemplo, mudar a posição do Sol em determinado horário do dia. Entretanto, há situações que podem ser melhoradas para potencializar a venda.

Ora, por qual motivo as construtoras investem tanto no chamado “apartamento modelo (decorado)”? Pelo fato de que nesse contato presencial, ao andar e conhecer esse “apartamento modelo”, o cliente se depara com tudo de excelente qualidade e com uma arrumação extrema, de modo a sair dali (do plantão de vendas) com a certeza de que vai comprar, ou comprou, um imóvel igual ao visitado, quando na verdade receberá a unidade no contrapiso, sem qualquer tipo de benfeitoria, e necessitando de semanas ou meses de obras para fazer o acabamento e melhorias que permitam tornar o local habitável. E no final, dificilmente se chega perto do que viu no “apartamento modelo decorado”.

Assim, para que o cliente que vai visitar seu imóvel também saia “encantado” da visita, e muito propenso a colocá-lo no topo de sua lista de compra, vamos apresentar umas dicas:

 

1) Iluminação

 

Este costuma ser o ponto principal em 90% dos casos. Não é boa a impressão do imóvel escuro, principalmente quando alguns itens do acabamento (piso, pintura, papel de parede, etc.) trazem a sensação ainda maior de pouca luz.

Por isso, quando houver uma visita agendada, procure deixar as janelas abertas, com as cortinas adequadamente presas de modo a permitir qua a luz do dia se faça presente no interior dos ambientes que estarão bem ventilados.

Claro que muitas vezes o cliente ou o proprietário só terão disponibilidade de horários para visitas à noite. Nesse caso, deve-sa aproveitar para manter acesa a iluminação do imóvel. Desde a entrada até a área de serviço e quintais, faça proveito de sua iluminação artificial.

Pode não parecer, mas sente-se bastante diferença entre andar pelo imóvel já totalmente iluminado, do que por um no qual que se vai acendendo luzes passo a passo durante a visita.

 

2) Organização e limpeza

 

Apesar de estarmos na dica de nº 2, não hesito em dizer que este talvez seja um aspecto tão importante quanto ao anterior, de nº 1 (iluminação).

Voltando ao exemplo do “apartamento modelo decorado” pelas construtoras em seus plantões de venda, é muito mais agradável o cliente transitar pelo imóvel onde cada coisa ocupa seu devido lugar, com tudo limpo e organizado, do que pulando o balde que ficou no corredor, ou desviando da vassoura encostada no batente da porta, ou que não se consegue prestar atenção no banheiro por causa das várias toalhas penduradas no box. E estes são apenas pequenos dos muitos exemplos existentes.

Tente, na medida do possível, fazer com que cada ambiente do imóvel esteja em sintonia com tudo que nele se encontra. Materiais de limpeza na área de serviço, roupas nas gavetas e armários, toalhas nos locais próprios (e nos dias de visita devem ser penduradas no varal, e depois da visita podem ser levadas de volta ao banheiro).

É claro que em alguns casos a família que mora no imóvel visitado possui crianças, e aí o ponto “organização” fica um pouco mais complicado. Mas isso não é um problema, pois crianças sempre encantam, e é possível os pais deixarem os brinquedos organizados nos locais próprios por alguns minutos, e não jogados por todos os cantos do imóvel.

Nas visitas, os clientes não estão apenas vendo o estado do imóvel, mas também se imaginando morando ali. E é muito difícil você se ver morando num local com a pasta de dente aberta e pingando na pia, pulando chinelos largados no corredor, com os vasos sanitários de tampas levantadas (e muitas vezes sem que o último usuário tenha apertado a descarga), com a cozinha totalmente desarrumada, com louças e panelas sujas espalhadas. Enfim…

Então, antes da visita faça com que o imóvel seja limpo e devidamente organizado, para que o cliente não só veja os ambientes, mas se sinta bem morando ali.

 

3) Reparos e manutenção

 

É muito usual que o proprietário, após decidir colocar seu imóvel à venda, pare de fazer a manutenção e os reparos no mesmo. Geralmente se pensa: “já que não ficarei mais aqui por muito tempo, quem comprar arruma”. Grande erro.

Ao pensar e agir desta forma, o que pode ocorrer, na verdade, é que o proprietário se veja morando muito mais tempo nesse imóvel cada vez mais deteriorado.

Ora, que impressão temos ao visitarmos a casa de algum amigo ou familiar e lá chegando vemos uma parede com a pintura descascando? Ou quando pedimos para usar o banheiro notamos que o teto está com a pintura descascada e pendurada por causa do vapor do chuveiro? Ou quando vemos marcas de vazamentos ou infiltrações nas paredes? E as portas de armários penduradas ou caídas? E disso para muito mais.

A impressão está longe das melhores, e nem estamos pensando em comprar e morar nesse imóvel. Imagine, portanto, qual seria a impressão da pessoa que foi conhecer o imóvel para estudar sua eventual compra, e nele viver!

É claro que será muito, mas muito mais difícil optar por essa compra, mesmo porque o cliente sempre visita mais de uma opção, e certamente dentre os demais haverá um proprietário mais zeloso, que apresentará um imóvel que trará ao cliente uma sensação muito melhor e o permita se ver feliz morando ali.

Portanto, esqueça essa ideia completamente equivocada de que “quem comprar conserta”.

 

4) Espaços valorizados

 

Uma coisa que geralmente chama muita atenção é o espaço interno do imóvel. Muitas vezes a sua planta, quando é muito bem elaborada, permite uma boa distribuição entre os ambientes, mas nem sempre é isso que ocorre.

Então, que tal você (que pretende vender seu imóvel) fazer uma análise geral de tudo que tem nele, e começar a se livrar do que não lhe serve para mais nada, ou daquilo que não usa e nunca usará?

Sim, muitas coisas estão em nossas casas porque alguém ia se desfazer e dissemos “ah, se você não quer mais, acho que em minha casa tenho um cantinho para isso”? Aí nos vemos expremidos no meio de coisas e móveis que para nada nos servem.

Um bom momento para conseguir um dinheiro extra vendendo, ou fazendo caridade com a doação.

Assim, aquele seu apartamento de 70m² não parecerá ter apenas 40m², trazendo mais conforto para você que nele vai morar enquanto não o vender, e também trará melhores impressões para o cliente que o visitar.

Desapegue-se.

 

5) Piscinas

 

Embora não seja um item comum a todos os imóveis, aqueles que possuem piscina em casa ou no proprio apartamento (como é o caso de algumas coberturas) devem prestar a devida atenção.

Lembro de uma vez, visitando uma cobertura com uma família de estrangeiros, ao chegarmos naquela agradável área de terraço com piscina, sentindo o gostoso bater do Sol enquanto olhávamos para a piscina, e esta além de mal cuidada, era um criadouro de mosquitos. Eu, particularmente, quando notei as “larvinhas” nadando, só pensei em lagar os clientes e proprietários ali para sair correndo, de medo de contrair dengue.

Então, não apenas por conta da impressão absolutamente negativa que isso traz ao cliente, mas sim e principalmente pela sua própria saúde, faça com que sua piscina esteja em constante manutenção, com produtos aplicados periodicamente, e filtragem e aspiração em dia.

 

6) Animais de estimação

 

Atualmente é muito fácil que no imóvel visitado os proprietários tenham um cão ou gato (dentre outros pets). Isso, de fato, não é nenhum problema, desde que não se trate de um Pitbull solto e rosnando pela casa. Ainda que você, proprietário, garanta que o “animalzinho” é manso, quem está de passagem para visita não estará nenhum minuto confortável, e sim apenas pensando em sair dali o mais rápido possível.

Com isto, o imóvel não será adequadamente visto para que o cliente o mantenha dentre as opções para efetiva compra.

O ideal é que por esses poucos minutos de visita o proprietário mantenha o animal preso, ainda ele não seja ameaçador, pois há casos de alergia ou de quem realmente não goste.

Ademais, vale lembrar que um animal de estimação, para quem não é “da casa” e não está acostumado, traz odores ao ambiente, ainda que esses odores não sejam mais percebidos por quem mora no local; entretanto, para quem não mora ali a percepção é forte. Então uma boa higienização dos locais e uma aromatização serão de muito bom proveito.

 

7) Quintais e áreas externas

 

Para quem mora em casa, o quintal geralmente é uma parte importante do imóvel, e muitas vezes é o que faz algumas pessoas preferirem morar em uma casa ao invés de num apartamento. Nesse caso o quintal é um grande diferencial, e na maioria das vezes o local menos cuidado pelos proprietários.

Quintal não é local para se armazenar tijolos, telhas e outros materiais de construção que sobraram da última reforma. Também não é local onde se esquece que a faxina deve ser feita do mesmo modo que os outros ambientes do imóvel.

Se nesse quintal você tem uma piscina, acima estão umas dicas. Se não tem piscina, mas tem um jardim, horta ou algo semelhante, a conservação e boa apresentação são muito importantes.

Não é nada bom o cliente chegar no quintal e imaginar se daquele mato não vai sair rato, cobra ou aranhas.

Da mesma forma que as piscinas, as áreas verdes necessitam dos devidos cuidados e manutenção preiódica.

 

8) Completa atualização dos dados perantes o corretor de imóveis

 

Antes do o corretor agendar a visita, é necessário que ele tenha uma boa ideia do produto que ele está oferecendo ao seu cliente. E isto ele só poderá saber se o proprietário o ajudar.

Muitos proprietários, assim como compradores, não gostam da intermediação do negócio por corretores, e acabam os taxando de “um mal necessário”.

Essa visão deturpada da profissão se deve, de fato, ao comportamento inadequado e posturas inaceitáveis de muitos desses profissionais, mas isto não significa que todos agem da mesma forma. Quantos são os casos de médicos, engenheiros, advogados, juízes, etc. que não honram suas profissões?

Procure, portanto, consultar alguns profissionais de seu bairro. Tenha com eles uma conversa franca e apresente todos os pontos relativos à negociação do seu imóvel, como metragens corretas, estado de regularidade da documentação, valores atualizados de venda, condomínio e IPTU. E não é só, convide-o para antes de anunciar seu imóvel, fazer uma visita para conhecer mais do produto sobre o qual ele deverá fazer a apresentação ao seu público alvo.

 

Claro que muitas outras coisas (em casos específicos não explorados neste post) vão influenciar a velocidade de negociação, mas com  o auxílio de um bom corretor de imóveis da sua região, boas alternativas e sugestões poderão ser encontradas.

 

Advogado, consultor em negócios imobiliários, pós-graduado em Direito Tributário (PUC/SP), pós-graduado em Direito Processual Civil (PUC/SP), MBA com ênfase em Direito Empresarial (FGV/SP), Extensão Universitária em Direito Imobiliário (FMU), autor do livro “Introdução ao Estudo das Taxas” e de artigos publicados em revistas especializadas.

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3ª TURMA DO STJ AUTORIZA PENHORA DE IMÓVEL HIPOTECADO EM FAVOR DE EMPRESA

STJ-Penhora de imovel hipotecado

É válida a hipoteca prestada por empresa que livremente ofereceu bem imóvel de sua propriedade para garantir empréstimo de outra pessoa jurídica, ainda que ambas as firmas tenham a mesma sócia como representante legal. Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou recurso em que a sócia e seu marido alegavam impenhorabilidade do imóvel por constituir bem de família. Continuar a ler

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